Сделки с недвижимостью - обычно это осознанные действия физических или юридических лиц, направленные непосредственно на установление, внесения изменений или прекращение их прав и обязанностей. Иначе говоря - сделка с недвижимостью - это состоявшийся юридический факт, который породил собой тот правовой результат, к которому и стремились обе стороны сделки.
Цель любой сделки с недвижимостью, является приобретение прав собственности на недвижимое имущество, или права пользования этим имуществом.
Сделка считается совершенной законно, а именно - действительной, при соблюдении нескольких условий:
- законность содержания сделки купли-продажи или аренды недвижимости - установленная дееспособность и правовая законность физических и юридических лиц, совершивших данную сделку - обоюдное соответствие воли и волеизъявления участников сделки с недвижимостью - соблюдение правовой формы сделки
В случае если хотя бы одно из этих условий будет не выполнено (нарушено), сделка можно считать (признать) недействительной, т.е. такой, что не соответствует законодательству и не влечет за собой желаемых правовых последствий. При проведении сделок с недвижимостью, обе договаривающиеся стороны вправе распорядиться, любой из вещей, которые входят в состав недвижимости, так и в отношении любой другой сложной вещи из недвижимого имущества, исключив его из состава, иначе - любой входящий в нее предмет.
Недействительными сделки с недвижимостью могут быть признаны:
- оспариваемыми - сделки с недвижимостью, которые признанные недействительными решением суда - ничтожными сделки с недвижимостью считаются - недействительные, в силу не соблюдения условий заключения сделки, с самого начала ее совершения, а именно:
а) сделка совершена с заведомой целью, противной основам, как правопорядка, так и нравственности б) установлено, что волеизъявление сторон, в действительности - не соответствует подлинной воле в) при заключении сделки с недвижимостью - нарушены формы, а также требования о ее государственной регистрации г) одна из сторон сделки недееспособна, т.е. установлено, что не способна понимать значение принимаемых ею решений д) проведение сделки юридическим лицом, не входит в пределы его правоспособности.
Наибольшее распространение имеют место сделки с недвижимостью, которые совершаются для вида, без особого намерения создать необходимые правовые последствия, иными словами мнимые, в некоторых случаях - притворные, для прикрытия иной сделки.
Совершаются сделки с недвижимостью только в письменной форме, путем составления и заключения договора, который предусматривает два значения:
1) юридический факт, который порождает права и обязанности обеих сторон сделки 2) факт правоотношение, который содержит и составляет эти права и обязанности сторон сделки с недвижимостью
Регистрация сделок с недвижимостью - обычно, регистрация осуществляются в типовой форме договора купли-продажи недвижимости, или дарения, обмена и аренды. При этом только лишь в случае сделок с арендой, обязательна нотариальная форма договора, т.е. в этом случае договор необходимо, обязательно удостоверить у нотариуса. Для остальных видов сделки договоров, предусмотрена простая, произвольная письменная форма.
Сделки с недвижимостью в нашей стране, подлежат обязательной государственной регистрации. При государственной регистрации и перехода права по сделке с недвижимостью, подается договор с документами прежнего собственника, выписка из домовой книги и другие необходимые документы. Перед регистрацией проверяется договор и документы на соответствие нашему законодательству, проверяется также и то, что документы поданы настоящим собственником.
